貸宅地の整理に関するコンサルティングを行っています
旧借地法による借地権が設定された貸宅地は、その土地の時価や相続税税評価額に対して十分な利益を生まない低収益資産であることが多く、借地権という第三者の権利が付着していることから、流動性に劣る不良資産となっています。 弊社では、このような貸宅地の整理に関するコンサルティングを行っています。
「貸宅地整理による資金捻出と所有権化した土地の有効活用による収益性改善」の事例
状況
Ｓ氏は古くからの地主であり、所有する土地を長年賃貸しているが、借地人のうち高齢者や代替わりの占める割合も高くなってきており、地代の管理や借地権の譲渡が行われる際の承諾料の交渉 など手間がかかっている。また、古くからの借地人には地代の交渉もしづらく、収益改善の足かせとなっている。
老後の生活資金と将来の相続に備えて対策をとっていきたいが、どこから手をつけていいのか自分だけでは見当も付かない。
飛び地になっている所有地を売却してしのいでいるが、この先、安定した収益を挙げられる体制を整備していきたい。
対策
- 飛び地になっている貸地については、底地を借地人に売却、または借地人と共同で底地を売却して資金化をはかり、貯蓄性の高い保険などで運用する。
- 一体として活用できる見込みのある貸地については、借地人と底地・借地の交換等を行い所有権化する。このとき、「固定資産の交換の特例」が利用できれば、譲渡所有税の課税負担がなくなります。（※ただし、特例の適用には一定の制限があります。）
- 所有権化した土地を担保とした資金調達を行い収益物件の建築を行う。受入敷金等の一部は金融商品などで運用する。
「貸宅地整理による資金捻出とアパート建築による収益性改善」の事例
状況
S家は江戸時代からの旧家で、都内の一等地と住宅街の駅前に数多くの不動産をもつ資産家である。バブル時、９０歳近い祖母名義の不動産は相続税評価額が６０億円を超えており、銀行の紹介による顧問税理士のすすめで相続対策として都内や地方都市などに新たに２０億円以上もの不動 産投資を行ったが、その大半は換価性の低い物件であった。
やがて相続が発生し、銀行からの追加借入も行いなんとか相続税は支払ったが、銀行の債務１６ 億円が残ってしまった。（約８億円の債務は金利が経費化できていない。）
残りの資産はS家の生活費をまかなうための地方都市の収益不動産と自宅、収益性の低い貸宅地程度であり、すべて売却しても残債務１６億円は返済できないばかりか、自宅以外は適正価格 で買い手を見つけることも困難である。仮に売却が成功しても、今度は、S家は収入源を失ってしまう。
１６億円の返済は不可能。更に、資産を売却してしまうとＳ家の収入源も絶たれてしまう！
対策
- 貸宅地を借地人等に売却し、資金を捻出する。
- 売却によって得た資金で自宅部分の一部にアパートを建築し、アパート収入で借入を返済する。
- 手持ちの不動産を現物出資して新法人を設立し、借入金利を経費化して個人の所得税の負担を軽減する。
効果
- 貸宅地売却による資金「約１億円」
- アパート賃料収入「年間約800万円」
- 経費化できた借入金利「1600万円」
